Рынок недвижимости во многих странах Юго-Восточной Европы пострадал от кризиса не только из-за инфляции, ситуации в Украине, энергетического кризиса, но и того, что во многих странах существует зависимость от кредитных покупателей. Иначе обстоит дело с Сербией, которая не зависит от покупателей в кредит, но имеет много покупателей за наличные. В то же время отечественный рынок коммерческой недвижимости остается привлекательным для иностранных инвесторов, особенно для развития логистических и промышленных объектов. А падение инфляции — вполне реалистичный прогноз на предстоящий год.
По данным экспертных исследований, до 70 процентов квартир в Сербии оплачиваются наличными. А цена квадратного метра по-прежнему диктуется инфляцией, ростом цен на строительные материалы и нехваткой рабочей силы. Сейчас цены на недвижимость в Сербии стагнируют. И никто не может с уверенностью предсказать, какими они будут в 2024 году. Но хорошие новости приходят от банкиров: в следующем году ожидается падение инфляции и снижение процентных ставок, в том числе и по жилищным кредитам.
Это лишь некоторые выводы участников Международной конференции по рынку недвижимости Юго-Восточной Европы «Balkans Property Forum 2023», которую организовали в Белграде Property Forum и Королевский институт дипломированных оценщиков Великобритании (RICS).
Снижение процентных ставок в 2024 году
«Сербия не зависит от покупателей в кредит, как это происходит со многими другими странами Европы, которые сейчас затронуты серьезным кризисом. В Сербии по-прежнему много покупателей за наличные, как россиян, так и украинцев, а также местных жителей. Спрос немного медленнее, но все же существует. Поэтому банкиры и люди из сектора недвижимости также с оптимизмом смотрят на следующий год», — считает Никола Джогатович, директор сектора коммерческой недвижимости Novaston Real Estate Platform, который ожидает, что Сербия сохранит этот баланс. И крупного кризиса, подобного тому, который произошел в мире в 2007-2008 годах можно будет избежать.
Цены на недвижимость зависят не только от спроса, но и от инфляции на европейском уровне и реальной покупательной способности. И в настоящее время цены на все виды недвижимости в Сербии находятся на максимуме. В последние годы в Белграде продается около 20 000 квартир в год, что относительно немного. Но в 2023 году эти продажи практически прекратились не только из-за инфляции, высоких цен, но и невыгодных процентных ставок по кредитам.
Падение инфляции: прогноз на 2024 год
По словам Марии Савич, директора по экономическим исследованиям банка Intesa, инфляция достигла своего пика во всех странах в начале года. А в Венгрии она была самой высокой среди всех стран ЕС — целых 25%. В Сербии в апреле она была на пике, где-то 16%. А сейчас она повсеместно постепенно падает. С другой стороны, центральные банки развивающихся стран, в том числе и балканского региона, начали ужесточать денежно-кредитную политику гораздо раньше. Поэтому сейчас некоторые банки начинают «замораживать» процентные ставки, как это происходит в Сербии и Румынии. А в Венгрии началось снижение процентных ставок.
«Спрос на жилищные кредиты в настоящее время стагнирует, учитывая, что многие жилищные кредиты привязаны к Euribor. Хорошая новость заключается в том, что ЕЦБ в настоящее время делает паузу для повышения процентных ставок. И некоторые прогнозы заключаются в том, что в следующем году, произойдет падение инфляции, следовательно, процентные ставки повысятся. Прогнозируется, что с сентября 2024 года начнут смягчать монетарную политику. То есть снижать процентные ставки в сентябре и декабре. А это приведет к снижению процентных ставок по жилищным кредитам», — сказала Мария Савич.
Большой потенциал для промышленного развития
Кризис не оказывает радикального влияния на строительный сектор промышленных зданий. Сербия по-прежнему очень интересна международным инвесторам. Поскольку предлагает привлекательные условия строительства коммерческих, а также логистических и промышленных объектов на выгодных условиях. По словам Петра Колоньята, директора по развитию бизнеса CTP, Сербия в последние годы позиционирует себя как очень привлекательный рынок для инвесторов. Особенно когда речь идет о промышленных объектах.
«Во многих странах Европы довольно сложно найти качественную землю. А, например, в Чехии землю купить уже невозможно. В Сербии с этим нет проблем. В Сербии достаточно земли, которая является одной из причин, почему мы так активны на сербском рынке. Новые промышленные зоны созданы в Белграде и Нови-Саде. Разрабатываются зоны в Нише и Ягодине. А также планируется построить новые промышленные парки в Нови-Саде и Ягодине. Это позволит быть конкурентоспособными в предложении производственных площадей в местах, где достаточно рабочей силы», — сказал Петар Колоньят. И объявил о строительстве новых 150 000 квадратных метров в следующем году.
Еще одной проблемой, стоящей перед рынком недвижимости в Сербии, является тот факт, что он не может соответствовать требованиям, установленным «Зеленой повесткой дня», продиктованной Европейским Союзом.
«В частности, наши поправки в Закон о планировании и строительстве вводят обязательность так называемого зеленого сертификата. Это означает, что жилые дома, не имеющие энергетических паспортов, должны получить энергетические паспорта и осуществить определенные инвестиции, чтобы получить определенный уровень энергоэффективности», — отметила Даниела Илич, президент Национальной ассоциации оценщиков Сербии.